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房地产开发抵押物烂尾如何处理?

近几年,地产项目增长过快,为平稳市场,银监会多次发文,整治银行业市场乱象,指出将严惩金融机构通过各种违规渠道为房地产开发项目提供融资,出现银行收紧开发商开发贷,大面积停止为房地产开发项目提供贷款的现象,这对房地产开发商来说,利率低、期限长的银行贷款已经很难获得。


房地产开发资金主要有自有资金、融资贷款、合作开发垫资等。大开发商自有资金充足,信誉好,抵押物众多,对于资金问题可通过多种途径加以周转解决。但对于中小房地产开发企业而言,自有资金有限,大房地产开发商不愿与其合作,导致流动资金少,房地产的开发必然需要资本不断加持,致使其开发负债率高。因此中小房地产开发企业只能转向利率高、额度低的贷款公司、融资公司、典当行等机构。


房地产开发贷款一般所需资金数额较大,多为千万以上,而提供的抵押物为即将开发的土地。在实践中我们遇到过这样的案例。A开发商从某贷款公司借款千万,以开发土地作为抵押担保措施,房屋建到一半,因资金链断裂导致烂尾。一般开发楼盘价值上亿,因除银行以外的其他金融机构资金实力有限,开发商楼盘建设可能从多种融资渠道、多家贷款公司融资,且因土地价值足额,其上可能还会存在二押、三押甚至四押的情况。该开发商资金链断裂无法还款,多家债权人向法院提起诉讼后申请强制执行,申请拍卖该楼盘。但即使存在抵押,因执行拍卖阶段涉及众多债权人债权统计、楼盘评估等复杂程序,而作为单一债权人而言,因资金有限,在其中投入的资金难以覆盖整个楼盘价值,一旦启动拍卖程序如果无人接盘,各方资金实力有限,也难以折抵给某个债权人,前面所做统计评估工作将前功尽弃。因此对于这种动辄上亿的楼盘,在无法确保有人接盘的情况下,将难以启动拍卖程序。


对于上述情况,各债权人积极沟通,为开发商引荐实力雄厚的大开发商入股接盘,还清各债权人债务的同时,也为其后续工程引入资金,确保项目顺利完成。之所以大开发商愿意接盘,主要有以下几点:第一,楼盘位置较好,销售市场前景较好;第二,楼盘价值远超所欠各方债务及后续工程款,对于引入的大开发商而言,接盘投入后,房屋顺利卖出还有丰厚的利润可以赚取。虽该开发商债务较多,但因房屋尚未建成,未符合网签及办证条件,因此查封仅存在于土地,土地抵押还有意义,抵押权人可以优先受偿。上述案例也为我们在今后处理相关问题提供了借鉴。


但并不是所有的楼盘都这么顺利处理。实践中,我们还遇到过这样的情形。


B开发商所建楼盘符合办理网签的条件后,从某贷款公司借款千万用于楼盘后续配套,担保措施为将楼盘中的几处房屋低价网签给该公司。后开发商资金链断裂无力还款,贷款公司按网签合同向法院主张房屋所有权的过程中得知网签给该公司的几处房屋后又被开发商签订买卖合同卖给他人,即一房二卖,遂要求开发商还款。开发商已无还款能力,该楼盘其余房屋也早已被开发商顶账或者被查封,唯一可以变现的就是网签在贷款公司名下的这几处房屋,但这几处房屋也被一房二卖。如果申请强制执行,其房屋不符合办证条件,而且一房二卖导致买方上访不断,楼盘口碑已较差,很少有人愿意去买。一旦流拍顶账因纠纷较多也难以实际入住。


因几处房屋当时的网签价格远低于市场价格,而按网签价格计算,几处房屋足以覆盖借款本息。因此该贷款公司与开发商协商,由双方信任的第三人牵头处理二卖问题并出售房屋,所售款项扣除应还债权人款项、第三人处理二卖所还给二卖买方的定金和提取佣金后,剩余的归开发商所有。例如,一套房屋当前市价100万出售,借款本息平均到每套房屋后,该套房屋开发商应偿还债权人40万元,加之给第三人处理二卖所还原二卖买方的20万定金和每套佣金10万,剩余30万归开发商所有。但并不是每一个新买方都有能力付清全款,且上述房屋不符合银行抵押按揭贷款条件,因此贷款公司也积极配合,为新买方提供贷款,但此时的风险已经分散到各个新买方,形成新的贷款,每户贷款金额也在几十万左右,数额较小。通过上述措施,还清债权人欠款的同时,开发商也可以回笼部分资金。但对于当时抵押了土地的抵押权人而言,因楼盘将长时间不符合办证条件,且房屋多已被出售或顶账,抵押土地现阶段已经基本无意义了。


开发商的房地产开发贷款监管难度较大、风险较大,除上述措施外,我们在贷前及贷后阶段,要对贷款实时关注。第一,在贷前阶段,要求开发商的开发经验丰富、口碑较好。很多人搞房地产开发,之前并无经验,只是看好房地产前景便盲目投资,但房地产开发是一项涉及多个部门、多个环节的长期过程,从投资、施工、验收、办证、销售,从发包商、建筑队、不动产管理局,一旦某一环节出现问题,则产生连锁反应,影响全盘,最终结果是资金链断裂烂尾。第二,除土地抵押外,要求开发企业股权质押,实际控制人担保。多项担保措施并举,增强开发商的还款紧迫感,防止出现上述中抵押土地意义不大的情况。第三,强化贷后管理,尤其关注建设工程价款。根据法律规定,建设工程价款优先受偿,即建设工程价款优先于抵押担保债权优先受偿。同时对于所借资金、建设进度、销售情况要进行实时监管。